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物业管理企业的财务内部控制作用及问题分析
发布时间:2019-07-04

  摘要:财务内部控制关系到物业管理企业的可持续发展, 实施严谨的财务内部控制, 要构建完善的财务管理体系, 提高财务管理人员对风险预判能力, 强化风险防范意识, 为企业经营活动提供良好的内部环境, 以促进企业持久发展。本文对物业管理企业的财务内部控制作用及存在问题进行了分析, 提出了相关财务内部控制的优化对策。

  关键词:物业管理企业; 财务内部控制; 业财融合;

  随着房地产的大力发展, 物业管理服务行业也随之发展起来, 根据我国物业管理行业2018年统计, 我国现有物业管理企业12万家, 从业人员905万人, 行业总收入6007亿元, 行业集中度较低, 前100家物业管理公司管理面积占比为32%, 收入占比为30%, 截止到2018年7月仅有8家企业登陆香港主板, 1家在A股上市。多数物业管理企业的规模小, 管理体系不完善, 财务内部控制缺失, 企业整体盈利情况较差。物业管理企业财务内部控制是指企业通过有关信息和手段, 对财务会计活动进行调整和影响, 以实现财务目标和企业整体效益的过程。物业管理企业要实现健康稳步的发展, 应以健全的财务控制体系为基础, 保证企业资产的使用安全, 提高资金周转效率, 控制成本提高企业效益, 提升财务核算质量保证决策有效性, 提高市场竞争力。

物业管理

  一、物业管理企业财务内部控制的作用

  (1) 确保会计信息真实性。在企业内部实行有效的财务内部控制, 需建立完善内部控制制度, 防止企业经营活动中出现的错弊行为, 为会计信息的收集、整理、记录均提供了健全的制度保障, 提升了企业财务会计信息的真实性和完整性。 (2) 提高企业经济效益。有效的财务内部控制是企业生存、发展的基础条件, 是企业管理的核心工作, 财务内部控制通过规范财务程序来规范企业的日常经营管理活动, 还能使企业各项经营活动之间形成有效的协调, 不仅增加企业的经济效益, 也提升了企业市场竞争力。同时规避潜在财务风险和经营风险, 维持稳定的企业生产经营活动, 确保资产持续的保值增值。 (3) 优化企业的岗位职责与信息传导机制。企业内部控制建设工作将优化各岗位职责的设置, 达到合理分配以及充分监督权责利的目的, 促进企业的各个层级、岗位、业务结构充分监督, 有效协调处理各种资源, 保障企业高速发展。 (4) 建立防腐败管理机制。财务部是企业内部控制建设中的关键节点, 公司各大项目投资或重大资金支出都接受财务部门的约束和监督, 财务内部控制具有严谨、合理规划性, 帮助企业建立投资决策责任体系, 防止权力的过度集中, 促进企业防腐管理机制的实现。

  二、物业管理企业财务内部控制存在的问题

  (一) 缺乏财务内部控制意识

  物业管理的行业特性决定了企业主要为业主提供保安、清洁、园林、维修等基础性的生活服务, 对工作人员综合素质的要求相对较低, 因此多数物业管理企业职员的专业性和管理理念较低, 对财务内部控制意识不足, 财务内部控制系统缺失, 财务管理松散, 相关控制流于形式。

  (二) 财务内部制度及监督机制不完善

  大部分物业管理企业经营规模较小, 财务内部管理制度不完善、财务流程不规范, 造成财务信息核算失真, 未能正确反映企业的经营业务, 也无法准确反映物业企业的财务状况及经营成果。长期的内部控制制度的缺失, 造成监督机制不完善, 各个业务流程缺乏约束机制, 易引发经营的舞弊行为, 影响企业的经营效益, 阻碍企业发展;甚至出现管理人员以权谋私、串通霸占企业商业机会、侵吞企业资产的情形。

  (三) 资金管理不规范

  物业管理企业普遍存在客户多、自然人客户比例较高的现象, 对于水电费、物管费、维修费等经营业务经常存当场现金结算的情况, 资金管理不规范容易造成资金回收周期长或者被贪墨等失控的现象, 为公司带来潜在的经济损失。另外, 大多物业企业的全面预算管理机制没有建立或执行不到位, 对收款以及支出缺乏严格收支计划, 对现金流的管理过于粗放、对企业的资金需求缺乏把控, 对公司的整体经营缺乏规划, 各个环节监督不到位, 造成企业代垫支出多, 出现临时资金短缺, 抗风险能力弱的现象。

  (四) 财务人员素质不高

  物业管理公司对财务人员的任职要求不高, 尤其在中小型物业管理企业中, 管理者认为财务人员只要满足日常的会计核算即可, 忽视财务人员内部控制的职能, 使财务人员对内部控制体系缺乏认识, 对工作效率及质量要求较低, 导致内部控制制度难以实现。在中小型民营企业中财务人员直接受到企业所有者的领导和指挥, 容易突破财务制度及规范, 盲目执行领导指示, 出现弄虚作假的不良现象, 易引发各种税务风险。

  三、物业管理企业财务内部控制对策

  (一) 明确企业的各岗位职责

  为使财务内部控制制度能有效运行, 需完善企业的组织结构、明确各个岗位的职责, 对不相容的岗位实行分离原则, 把授权、审核、执行等各个业务环节的责权利划分明确, 不相容的岗位职责均由独立人员实施。加强企业治理层、管理层在经营管理中的监督和引导作用, 强化企业基础员工的内部控制意识, 确保企业全体员工共同参与到财务内部控制工作中来, 对关键岗位人员进行适当的轮换, 实现有效的内部控制, 避免长期惯性形成舞弊行为。

  (二) 增加资金来源并规范化资金管理

  资金是企业运营的血脉, 资金短缺会导致企业无法正常运转, 所以做好企业资金的内部控制, 首先要避免企业资金来源的单一性, 尽量拓宽资金的来源渠道。物业管理企业在向业主提供物业管理服务的基础上, 扩大业务范围, 提供家政服务、便民维修、物件保管等增值服务, 以增加收入来源。其次, 加强资金的回收及预算管理。充分利用现有的信息工具, 增加微信、支付宝等便捷收款方式, 规避现金收款带来不可控的风险。同时根据企业的业务规模及业务特征做好全面预算管理工作, 确保全员参与、部门提案、公司议定的原则, 保证资金预算工作落实到岗, 责任落实到人, 保证资金预算的准确性和可预见性, 规避财务风险。再次, 要加强物业管理收入、水电收入等应收账款的清理和催收, 将应收账款信息反馈给项目管理部门, 及时解决和处理, 避免坏账带来损失, 同时减少资金的代垫数量, 缩短资金的代垫时间, 提高资金的使用效率。

  (三) 信息技术保障

  物业企业由于管理的物业单元多, 涉及的客户广, 宜根据所管理物业的情况开发或购买物业管理软件, 将企业各项日常业务流程予以模块化、标准化、集成化, 加强管理的系统化、规范化。把物业管理系统与财务管理系统进行无缝对接, 将业务流程的内部控制与财务流程的内部控制统一起来, 实现财务对业务的支持和监督工作以及业务对财务的指导工作, 实现企业的业财融合, 流程集合。通过系统化、标准化管理, 对不同人员设置不同的职责权限, 严格控制输入、审核、授权的管理, 可以减少人为因素对对内部控制造成的主观干预, 实现了智能化、互联化和规范化的运营, 以保障业务真实、会计信息可靠、完整和安全, 规避舞弊风险, 同时提高企业的工作效率和质量。

  (四) 提高管理人员综合素质

  财务管理人员是保障财务有效运行的重要关键所在, 企业应提高财务管理人员的内部控制意识和综合素质。首先在招聘财务管理人员时要进行严格甄选, 坚持用人唯德、唯才。财务人员直接关系到财务资金的安全, 其个人的职业道德、思想素质以及责任心是判断其胜任财务工作的关键品质;另外, 财务管理人员应不断更新财务管理理念, 开拓思维, 积极运用新的工具创新财务管理工作, 提高财务内部控制质量和效率。同时提高财务人员的专业知识, 并进行适当的深造与培训, 让其在实践中思考并总结工作经验, 提升业务创新能力, 以更好达到企业业财融合的目的。

  四、结束语

  物业企业的核心竞争力与财务管理息息相关, 有效的财务内部控制制度, 可以规避企业风险, 增加企业整体效益, 使企业更好的适应市场环境, 促进企业稳步长远发展。所以, 物业管理企业应重视财务内部控制, 健全完善财务内控制度体系, 加强企业财务内部控制和监督, 优化业务、财务信息处理手段, 并提升财务人员综合素质, 以提高企业的核心竞争力应对竞争激烈的外部市场。

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